Vedtekter

Publisert 05-07-2016

Vedtekter for

BOLIGSAMEIET TORD PEDERSENS GT. 95, DRAMMEN
 

1. Innledning.

I overensstemmelse med tinglyst skjøte utstedt til de respektive eiere av andeler i eiendommen gnr. 113, bnr 880 i Drammen kommune, har disse inngått et sameie
i henhold til tidligere kontraktbestemmelser og endringer vedtatt på ordinært sameiermøte 23. januar 1979 og senere ajourført med de vedtektsendringer som er vedtatt på ordinære, ekstraordinære sameiermøter, senest 23.april 2008
Ved de siste ajourføringer av vedtektene er det tatt behørig hensyn til bestemmelsen i Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31, (heretter kalt LOE)
 

§ 2 Sameiets navn og formål

Sameiets navn er Boligsameiet Tord Pedersens gate 95, Drammen.
Sameiets formåler er å sikre og ivareta eiernes felles interesser, herunder administrasjon, vedlikehold og fornyelse av eiendommen med tilhørende fellesanlegg av enhver art.
 

§ 3. Eierandelene

Eiendommen, gnr 113, bnr 880 i Drammen er delt i 58 ideelle eierandeler i bygget
med tilhørende fellesanlegg og tomt. Til hver eiendomsandel er knyttet en bestemt leilighet. Leiligheten skal bare benyttes til beboelse.

Den enkelte andels størrelse tilsvarer leilighetens nettoareal av de 58 leiligheters samlede nettoareal – 4562 m2 – arealene regnet i hele m2.
 

§ 4 Eksklusiv råderett over leiligheten

Eieren har en eksklusiv råderett til en leilighet med tilhørende boder og oppstillingsplass for bil. Sammen med tilliggende sameierandel i fellesanlegg og tomt, kan han fritt omsette og pantsette andelen eller disponere den på annen måte.

Alle bestemmelser som er inntatt i skjøtet, sameievedtektene, husordensreglene og andre offentlige dokumenter og bestemmelser knyttet til andelen er bindene for sameierne. Overdragelse av eiendomsandel må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i de nevnte dokumenter. For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i LOE.

Før overdragelse eller salg av eierandel kan skje skal styret være forelagt spørsmålet om det er ubetalt andel av fellesutgifter og andre utestående fordringer på andelens eier. Hvis sameiet har slike fordringer skal styret sørge for at disse blir betalt før endelig overdragelse kan finne sted.

 

Ved salg av garasjeplass eller oppstillingsplass for bil – hvor dette ikke er en del av salg av leilighet – har sameiets medlemmer forkjøpsrett til denne til samme pris som selger kan oppnå i det frie marked. Selger skal dokumentere den pris som er aktuell. Styret administrere den angitte forkjøpsrett.
 

§ 5 Bortleie

Leiligheten kan fritt bortleies. Melding om bortleie skal gis styret. Bortleier er ansvarlig overfor sameiet for at leietaker følger sameiets vedtekter og gjeldende husordensregler og andre vedtak fattet av sameiermøtet og styret.
 

§ 6 Innvendig vedlikehold

Den enkelte sameier har det fulle ansvar for forsvarlig innvendig vedlikehold av sin leilighet med tilhørende boder, samt den indre del av veranda. Med vedlikehold forstås all oppussing, istandsettelse og fornyelse (av maling, tapet etc,) elektriske ledninger med tilbehør, vannkraner, servanter, klosett med skål og cisterne.

For inngangsdøren gjelder vedlikeholdsplikten både inn- og utvendig og omfatter dørhåndtak og dørlås med nøkler. Som deler av et låssystem må bortkomne nøkler erstattes. Bortkomne nøkler kan nødvendiggjøre utskiftning av sylindrer i flere låser. Den sameier som i denne forbindelse er ansvarlig, bærer det fulle økonomiske ansvar for all utskiftning, herunder også ytterdører, kjellerdører og dører i en annen oppgang.

For det elektriske anlegg gjelder sameiers ansvar fra leilighetens sikringstavle og inn i leiligheten.

Innvendige forandringer og /eller ombygninger av de enkelte leiligheter er tillatt i den utstrekning det ikke strider mot offentlige bestemmelser eller kan være til skade eller ulempe for andre sameiere.
Det gis samtykke til å legge tregulv (parkett) når bygningsvedtektene følges.
Styrets godkjennelse skal på forhånd være innhentet.

Leiligheten skal behandles med tilbørlig aktsomhet og sameieren må selv snarest erstatte eller utbedre all skade på denne eller andre leiligheter hvis han har forårsaket slik skade. Ved manglende vedlikehold eller skade som ikke blir utbedret av sameier, kan styret, etter tre – 3 - måneders varsel, la dette arbeide utføres for sameiers regning.

Kjøkkenvifter skal være uten motor da boligblokken har vifte montert på taket. Motor rett på fellessystemet fører til at det skapes overtrykk, og matlukt kan ende opp hos naboen og redusere utluftingskapasiteten på anlegget. Original løsning med tilkobling mot ventilasjonskanalen skal opprettholdes.
 

.§ 7 Ytre vedlikehold

Ytre vedlikehold, og fornyelse av eiendommen med bygninger og gårdsplass, ytterdører, kjellerdører, boddører, trappeganger og trapper, fellesareal og hage, er sameiets ansvar. Dette gjelder også yttersiden av alle vinduer og verandaer, heri inkludert også yttersiden av vindu og glassdør mot veranda.

Skader på vinduer og/eller vindusglass som følge av ytre vedlikehold er sameiets ansvar. Utskifting av punkterte termopanvinduer skjer for sameiets regning. Melding om punktering, og om hvilke(t) vindu(er) det er som er punktert, meldes til styret. Styret avgjør når utskiftning skal finne sted, og etter hvilken prioritet dette skal skje (stue- og kjøkkenvinduer har prioritet foran soveromsvinduer).

Sameiet er ansvarlig for vedlikehold og utbedring av eventuelle skader på vann- og avløpsrør både innenfor og utenfor den enkeltes leilighet, bortsett fra i de tilfeller hvor slik skade skyldes grov uaktsomhet av den som eier eller besitter leiligheten.

Sameiet har ansvaret for det elektriske anlegg i fellesrom, dvs trappeganger, boder, kjellerrom og vaskerom etc.

Utvendig vedlikehold skal utføres så ofte som det etter sin art er påkrevet av hensyn til eiendommens bevarelse og utseende og sameiernes bruksrettigheter og trivsel.
 

§ 8. Sameiermøtet

Sameiermøtet er sameiets øverste organ. Sameiermøte skal hvert år avholdes innen utgangen av april måned og innkalles med minst åtte ’- 8 - og høyst tyve - 20 -dagers skriftlig varsel. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

Sameiermøtet ledes av styrets formann eller den som de fremmøtte sameiere velger til møteleder.

Hver sameier har en stemme. En sameier kan være representert ved fullmektig som må ha skriftlig datert fullmakt. Sameiermøte er beslutningsdyktig når minst 30 sameiere deltar. Med de unntak som følger av disse vedtekter eller av LOE, fattes alle vedtak med simpelt flertall av de avgitte stemmer.

Dog kreves det minst 2/3 av de avgitte stemmer for vedtak om:

a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
b) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, c) øvrige vedtak som er nevnt i LOE § 30.

På detordinære sameiermøte skal disse saker behandles:

1. Årsmelding fra styret.
2. Regnskap for foregående år.

3. Valg av styreleder, styre- og varamedlemmer.

4. Beslutte vedlikeholds- og reparasjonsarbeider som ikke kan karakteriseres som normalt årlig vedlikehold, samt påkostninger og fornyelser.

5. Avsetninger til fremtidig ekstraordinært vedlikehold skal fremgå som egen post i budsjettet.

6. Andre saker som er nevnt i innkallingen.

Hvis styret forutsetter at det skal stemmes over saker under nevnte punkt skal det medfølge dokumentasjon for saken(e) slik at sameierne på forhånd kan få satt seg inne hva det skal stemmes over. Styret skal for hver sak, angi sitt forslag til vedtak.

Ekstraordinært sameiermøte skal innkalles med minst tre – 3 - dagers, maksimum tyve – 20 - dagers skriftlig varsel, når styret finner det nødvendig, eller når minst seks - 6 – sameiere, som representerer minst 1/10 del av samtlige sameiere, skriftlig krever dette og samtidig oppgir hvilke saker som ønskes behandlet.
 

§ 9 Styret

Sameiet skal ha av et styre bestående av formann, sekretær og tre -3 - styremedlemmer, samt en - 1 - varamann. Styret velges av sameiermøtet for to – 2 – år, og valget foretas slik at formann og ett styremedlem velges det ene året og sekretær og to - 2 - medlemmer det neste året for å unngå at hele styret er på valg samtidig. Varamann velges for ett - 1 - år.

Styret har fullmakt til å velge ny formann og sekretær blant sine medlemmer ved oppstått ledighet i valgperioden. Styret er beslutningsdyktig hvis tre – 3 - medlemmer er til stede.

Styret er bemyndiget i alt som vedrører den daglige ledelse av eiendommen i samsvar med LOE, samt sameiets vedtekter og husordensregler. Styret forplikter selskapet utad ved det samlede styrets underskrift, eller ved underskrift av formann og ett styremedlem. Det skal føres protokoll over styrets vedtak.

Hvorvidt det skal ansettes forretningsfører og/eller vaktmester skal på forhånd være behandlet i sameiermøtet og eventuell utgift forbundet med slik ansettelse, skal være tatt med i det vedtatte budsjett. Styret foretar den aktuelle ansettelse samt kan utstede begrenset spesialfullmakt til forretningsfører.

Styret sørger for at det blir ført ordentlige regnskaper over driften. Regnskapet skal revideres av statsautorisert revisor eller registrert revisor. Regnskapet sendes sameierne uoppfordret med nødvendige oppstillinger for selvangivelsen hvis det er aktuelt. Forøvrig skal regnskapet med revisors påtegning følge som vedlegg til innkallingen til det ordinære sameiermøtet.

For å lette snøbrøyting, adkomstmuligheter og parkeringsforholdene i gaten/snuplassen ved sameiet, har styret fullmakt til å anmode sameier eller annen person som har bopel i sameiet å benytte, leie og/eller kjøpe tilgjengelig biloppstillingsplass

Styret er fullt ut underlagt sameiermøtets bestemmelser. Styret kan ikke avhende fast eiendom.
 

§ 10 Valgkomite

Det skal være en valgkomite bestående av 3 – tre – medlemmer som skal forberede valg. Valgkomiteen velges for to - 2 - år.
 

§ 11 Utgifter til oljefyringsanlegg m.v.

Driftsutgifter til oljefyring- og varmtvannsanlegg med tilbehør m.v. samt pipe på Tord Pedersens gt. 83 fordeles mellom denne eiendom og nr 89 og 95. Denne fordeling foretas av autorisert fagmann og inkluderer fornyelse av enhver art.
 

§ 12 Fellesutgifter

1. Til dekning av sameiets fellesutgifter betaler sameierne forskuddsvis et månedlig beløp som fastsettes av styret for de enkelte leilighetstyper etter følgende retningslinjer:

   Type 1 – 79/4484 = 1.762 % Type 2 – 100/4484 = 2.230 % Type 3 - 103/4484 = 2.297 % Type 4 - 53/4484 = 1.182 % Type 5 – 127/4484 = 2.832 % Type 6 - 76/4484 = 1.695 %

2. Ved behov kan styret med 1 måneds skriftlig varsel kreve innbetaling av ekstraordinært bidrag. Behov for slik innbetaling skal skriftlig dokumenteres. Det behov som er angitt skal ha med alminnelig drift, administrasjon og vedlikehold å gjøre, og skal ikke være av slik art at LOE § 30 bokstav g får anvendelse.

3. Inntekter fordeles i henhold til de i § 12, punkt 1, angitte retningslinjer.

   Ved fastsettelse av fellesutgifter for de minste leilighetene – type 4 – kan styret skjønnsmessig redusere det beregnede beløp.

4. Vedlikehold av fasader til garasje/biloppstillingsplasser, samt tilhørende blomsterkasser unntas fordeling etter eierbrøk, og belastes etter nytteverdi med 1/6 av samlet kostnad fordelt på dem som har disposisjonsrett til biloppstillingsplass, 3/6 av samlet kostnad fordelt på dem som har disposisjonsrett til garasjeplass. Resterende 2/6 av samlet kostnad fordeles etter eierbrøk.

5. Sameiet har etablert et forpliktende innkjøpssamarbeid for elektrisitet. Innkjøpssamarbeidet omfatter sameiets samlede bygningsmasse med tilhørende elektriske installasjoner, dvs alle eierseksjoner og fellesareal. Sameiet kan til enhver tid velge operatør og leverandør av elektrisk kraft. Forbruk avleses elektronisk for den enkelte seksjon og fellesareal. Regning for den enkelte seksjons forbruk sendes seksjonseieren, regning for fellesareal sendes styret/forretningsfører til fordeling etter eierbrøken. 

6. Sameiets styre har fullmakt til å inngå avtale med ekstern leverandør av kabelfjernsyn samt andre tilknyttede tjenester.

Avtalen gjelder samtlige leiligheter i sameiet og alle sameiere er forpliktet ved avtalen. Valg av fjernsynskanaler og andre tjenester som leverandøren tilbyr, skal skje etter samråd med sameierne.

Kostnadene ved avtalen dekkes av sameiet og fordeles på den enkelte sameier med like stort beløp.
I den grad det er teknisk mulig, kan den enkelte sameier abonnere på fjernsynskanaler og andre tjenester fra samme leverandør utover det omfang styret har forhandlet frem og som blir levert alle sameiere. Kostnadene for slike tilleggstjenester dekkes av den enkelte sameier og faktureres direkte til vedkommende.
 

§ 13 Huseierforsikring

Huseierforsikring for hele bygget tegnes under ett, Forsikringssum som måtte bli utbetalt, skal benyttes til å gjenopprette skaden.
 

§ 14 Sikkerhet for forpliktelser – tiltak ved mislighold

Som sikkerhet for riktig oppfyllelse av sine forpliktelser etter disse vedtekter, deponerer hvert medlem hos selskapet en pantobligasjon i leiligheten, stor
NOK 5.000.-, med prioritet og uten opptrinnsrett etter 90% av førstegangs kjøpesum, eventuelt med vedtektsmessig tilleggsansvar for lån i kredittforeninger.

Ved mislighold er styret berettiget til å beslutte å gjøre alle kreditorrettigheter etter pantobligasjons tekst gjeldende.

Ved brudd på ikke-økonomiske forpliktelser, for eksempel husordensreglene, kan sameieren ilegges en konvensjonalbot av styret, hvis han ikke sørger for at den som disponerer leiligheten, eller er gitt adgang til denne, avholder seg fra videre brudd. Boten, som kan være inntil NOK 1.500.- per uke er sikret ved ovennevnte pantobligasjon. Konvensjonalboten løper til sameieren igjen oppfyller sine forpliktelser.

Er sikkerhetsbeløpet kr 5 000.- brukt opp uten at sameieren har oppfylt sine forpliktelser, vurderer styret om man skal gå til sak for å innkreve den del av konvensjonalboten som ikke er pantesikkeret.

Hvis pantebeløpet helt eller delvis er brukt opp, skal det stilles ny pantobligasjon av samme størrelse, som sikkerhet for fremtidig oppfyllelse av sameiers forpliktelser. Manglende oppfyllelse av dette kravet ansees som slikt vesentlig mislighold av sameiers forpliktelser, som er angitt i nedenstående punkt.

Hvis en sameier til tross for advarsel, og til tross for at slike tiltak som det er redegjort for ovenfor er iverksatt, vesentlig misligholder sine plikter, kan vedkommende med minst seks - 6 - måneders skriftlig varsel, pålegges å selge leiligheten.
Advarsel skal gis skriftlig i rekommandert brev og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve leiligheten solgt, jfr LOE § 26.

Pålegg om salg skal gis skriftlig i rekommandert brev, og det skal opplyses om at leiligheten kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen seks -6 - måneder fra pålegget er mottatt. Pålegget anses mottatt senest 7 dager etter brevets poststempling hvis ikke tidligere dato kan fastsettes.

Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp, kan leiligheten kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg så langt de passer. Tvangsfullbyrdelsesloven §§ 4-18 og 4-19 gjelder tilsvarende, jfr. LOE § 26.

Sameieren er ansvarlig for sine husstandsmedlemmer, leietakere eller andre personer som er gitt adgang til leiligheten og/eller eiendommen forøvrig.

Det er å anse som vesentlig mislighold hvis sameieren eller personer han/hun er ansvarlig for, etter gjentatte skriftlige oppfordringer, ikke retter seg etter vedtekter, husordensregler og/eller vedtak fattet av sameiermøtet.
Det er også å anse som vesentlig mislighold når en sameier, etter skriftlig påkrav, ikke betaler sin andel av de fellesutgifter sameiet har vedtatt.

Hvis det på grunn av en sameiers mislighet oppstår fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve at sameieren fraviker leiligheten i henhold til tvangsfullbyrdelseslovens kap.13.
Denne bestemmelse gjelder også for brukere som ikke er sameiere.
LOE § 27 får anvendelse i sin helhet.
 

§ 15 Generelt

Alle økonomiske anliggender som måtte oppstå og som ikke reguleres særskilt i nærværende vedtekter, fordeles etter den enkeltes sameiebrøk jfr. § 1.
 

§ 16 Tvister

Eventuell tvist om forståelsen av nærværende vedtekter avgjøres ved voldgift etter Lov om voldgift av 14.mai 2004, nr 25, med mindre partene blir enig om voldgift av annen art.
 

§ 17 Vedtektsendringer

Endring av sameiets vedtekter kan bare besluttes av sameiermøte med minst 2/3 flertall av de avgitte stemmer, om ikke loven stiller strengere krav, jfr. LOE § 28 annet ledd.
 

§ 18 Fond, oppspart kapital

Oppspart kapital eller fond som måtte være opparbeidet i sameiet, kan ikke kreves utbetalt hverken i eiertiden eller når salg av leiligheten finner sted.
 

§ 19 Tiltredelse

Ved eierskifte skal den nye sameier skriftlig tiltre disse vedtekter.